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芜湖物业整治提升业委会履职是重中之重

时间:2022-05-08 16:49 来源:未知   点击:

  1月18日,大江资讯开始聚焦芜湖市住宅小区物业服务痛点难点问题。3月4日,芜湖市召开全市物业整治提升现场会,全面开启物业大排查、大整治、大提升攻坚行动。

  梳理群众反映的问题和物业整治情况,不难发现,但凡是管理有序、物业服务较好的小区,一般都会有一个称职的业委会;但凡是物业矛盾突出、问题丛生的小区,有部分原因是没有业委会或是业委会不作为或乱作为引起的。

  其实,业主和物业服务企业的关系本应非常简单——它就是一个“花钱购买服务”的事情。可是,现实中,为何就变得这么拧巴?不少物业服务企业为何能长期不作为、乱作为?业委会又该如何履职?

  针对以上问题,大江资讯记者近日采访了安徽省物业管理协会专家委员会成员、第一届业主事务工作委员会主任凌德庆。

  凌德庆围绕业主大会(业委会)的权利、运作、监督、补贴标准、履职、监事制度等关键点,提出相关见解和看法。他表示,物业问题整治提升,“业委会”是重中之重,对此,他提出五个方面的具体建议。

  凌德庆说,要想业委会真正代表业主,让业主们的意志真正在小区管理中得以贯彻,让业主真正能自由选择物业服务企业,科技手段的利用必不可少。

  凌德庆说,《安徽省物业管理条例》第二十一条中有明文规定,“提倡采用信息化技术,改进业主大会表决方式”。凌德庆说,以目前合肥市为例,“一半以上的小区”业主参与小区管理或决定重大事项,都采用了电子投票的方式。

  “现在大家都忙于工作,小区动辄又是几千户、上万人,传统方式的投票实操上很难,也无法据此真正做出什么决定”凌德庆说,而电子投票等信息化方式却可以使相关问题迎刃而解。

  他说到,“业主大会”在社区治理、物业管理工作中具有极其重要的作用,而业委会又是业主大会的执行机构,只有充分利用科技手段使得业主能实实在在参与到社区管理中、使得业主大会真正体现业主意志、使得业委会能够真正执行业主意志,这个小区才是全体业主的小区。

  凌德庆说,在小区治理和物业管理工作中,小区业主的权利觉醒必不可少。例如针对小区的公共收益,每个小区业主都有权利和义务去监督。

  针对业主委员会做出的错误决定或不利于小区业主的决定,小区业主更有权利和义务在定期举行的业主大会或临时业主大会中予以纠正或行使撤销权。

  小区业主必须意识到业主大会制定和修改的管理规约和议事规则,就是小区治理的“宪法”,每个人必须遵守,业主、业委会成员等各方,都必须“依法行事”。

  针对记者提出的业委会成员“补贴”标准的问题,凌德庆说,在《安徽省物业管理条例》第三十七条有明确规定:业主大会、业主委员会工作经费,以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。

  但同时凌德庆也说,业主大会毕竟是一个“私人物权的自治组织”,公权力不宜对“私权”过于干涉,所以就有了《条例》第三十七条后面“具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定”的补充规定(说明)。

  不过深圳市制定过相关规定,即“业委会成员‘补贴’不可高于当地最低工资”,这或许值得借鉴。

  针对记者提出的“业委会成员履职条件”的问题,凌德庆说,“临时业主大会需要及时召开”。

  他说,根据《安徽省物业管理条例》第二十六条第五款,业委会委员应当符合“身体健康,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间”条件;根据第二十七条第四款,业委会应当“及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”。

  凌德庆表示,不管是哪一条,都对业委会或其成员的工作内容和时间提出了一定的要求,而在具体的物业实践中,往往一些业委会成员在刚一当选或当选不久,就因各种原因无法履职或不能完全履职。

  这时候“临时业主大会”的及时召开就显得尤为重要,只有召开临时业主大会,才能更换不适任的业委会委员,只有一个健康完整的业主委员会才能真正管理好小区。

  凌德庆同时表示,在召开“临时业主大会”时,上文第二点提到的“要充分利用科技手段”又显得很重要。

  在回答大江资讯记者关于“业主监事会或独立监事”相关问题时,凌德庆表示,“监事会”“独立监事”要慎重设立。他表示,以合肥为例,目前只有大约三分之一的小区设立了业主监事会或独立监事。

  在《安徽省物业管理条例》第十四条,里面明确说明:业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

  “但监事会‘独立监事’的设立是一把双刃剑”凌德庆说,设立得好,“监事”的确能起到监督业主委员会的功能;设立得不好,容易在小区内引发“监事会”和“业委会”内讧,反而不利于小区和谐管理。

  “监事会”“独立监事”要不要设立、怎么设立,需要在业主大会充分讨论、共同约定,这考验着小区业主的智慧。